깡통전세 뜻 전세 사기 막는 방법

전세를  계약하거나  혹은 전세 계약하고 나서 요즘 좀 불안해하시는 분들이  많으실 거예요~
요즘  깡통 전세가 위험하다고 언론에서 하도 많이 나오니  
깡통 전세가 무엇이고 어느 부분이 위험한지 대처방법은 어떻게 되는지 알아보겠습니다.

 

 

목차

깡통전세 뜻

깡통전세 피해 연령

깡통전세 사기 유형

전세사기 예방법

전세계약 전후 주의사항

전세사기 대처방법

깡통전세 뜻

 

사실 깡통이라는 말 자체로 속의 내용이 아무것도 없다는 말로 속 빈 강정에 비유하곤 하는데 

 

깡통 전세란?

대출금과 전세보증금만으로 소유권자가 된 집을 깡통전세라고 합니다.
집주인이 전세금을 돌려주기 어려운 상태를 말하는 것으로
주택 매매금이 전세보증금이 비슷하거나 더 높은 경우를 말합니다

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매매가 대비 전세가 비율을 의미하는 전세가율이 80%를 넘으면 깡통전세라고 부르고 있습니다

특히나  깡통 전세 위험성이 높은 주택 유형이 빌라와 오피스텔입니다.
사실 최근에는 빌라의 사고 유형이 상당히 높게 나오고 있고 아파트는  국민은행 같은 데 시세 자료가 명확하게 나오고 있기 때문에 일반인들도 시세 정보를 확인하기가 쉽죠.  그런데 이제 빌라 같은 경우 특히 신축 빌라의 경우에는 정보가 없습니다.  그러다 보니까 가격 정보가 얼마인지 일반인들은 잘 판단하기가 어려워서 그렇게 되면 이제 깡통 전세 위험이 상당히 높아지고 있습니다.
그래서 국토부 자료를 봐도 수도권 지역 4곳 중에 한 곳이 깡통 분쇄 위험이 있는 것으로 나타나고 있고요 그래서 특히 신축으로 된 빌라나 소형 오피스텔이 위험이 상당히 있다고 합니다.

아파트의 경우는 kb 시세가 있는데 신축빌라의 경우는  시세를 어떻게 조회를 해야 되나 잘 모르시거나  신축빌라 시세는 
사실은 현장 확인을 할 수밖에 없고 현장 부동산을 통해 알아보거나  공인중개사분을 통해  주변 시세와 비교하는 방식이기 때문에 일반인들은 사실상 그 시세를 정확히 파악하기는 어렵다고 할 수 있습니다.

부동산도 좀 여러 군데 다녀보면서 시세를 파악하는 게 어렵습니다.
오피스텔도 마찬가지입니다. 오피스텔도 시세가 공시되어 있는 자료들을 확인하기는 어렵습니다.

 

 

전세사기 피해 연령

 

피해 유형 연령대를 보면 특히나 2030 젊은 층에서 피해 사례가 좀 많이 발생했다고 하는데 
아무래도 이제 2030 세대는 사회적 경험이 적고 이제 사회에 진출해서 첫 계약을 하는 케이스가 많다고 합니다.
그러다 보니까 시세 파악이라든지 이 물건이 위험한지 아닌지 또 계약하는 당사자가 정확한 상대방이 맞는지 이런 부분을 확인하는 것에 있어서 아무래도 경험의 부족으로 인해서  2030 세대가 타깃이 되는 것으로 보입니다.
사기가 많이 발생하는 유형이 주 고액의 임대차 관계이기보다는 또 저가의 중저가의 임대차 관계에서 많이 발생하기도 합니다.
고액보다는 중저가에서  사실  사회적 약자층에 해당하는 경우가 많고 고액인 경우라고  아파트라가 시세 확인이 좀 분명히 잘 되는 곳이라  중저가인 소형 오피스텔 빌라 이런 경우가 많으니까 결국 그런 게 다 이제 합산이 돼서  2030 세대가 타깃이 되는 경우가 많습니다.

구체적인 사례로  사회 초년생일수록 사회적 약자일수록 처음으로 직장을 구하는 사람들이나 혹은 대학 대학생교 근처에서 하는 원룸 사기  이런 분들이 좀 피해를 당하기 쉽다고 합니다.

 

전세사기 유형

전세 사기 유형을 3가지 정도로 분류해 보면 

● 이중 계약을 하는 케이스입니다. 

임차인이 집주인으로 가장을 해서 자기가 마치 집주인인 것처럼 이제 행세를 해서 새로운 세입자와 전세 계약을 체결해
보증금을 사실상 빼먹는 것이죠. 그럼 내가 나도 세입자인데 내가 집주인인 것처럼 또 다른 세입자에게 전세금을 받는다는 거예요.

 

● 저가 매물 중복계약

이제 사실  사기의  전형적인 유형인 것이고 또 아니면 집주인의 대리인이 그 세입자가 그렇게 이중 계약을 할 수도 있지만 대리인이 대리인이면 대리인의 역할만 해야 되는 것인데 본인이 마치 집주인이 계약을 하고 보증금을 받아서 중간에서 착복하는 경우도 있습니다. 
저가의 매물을 이제 중복 계약하는 그런 문제도
시세보다 보통 일반의 시세라는 것이 있을 텐데 그 시세보다 저가로 저가의 매물이다. 
이런 방식으로 유인을 하게 되는 것이죠. 
그러면 이제 집 구하기 어려운 세입자 입장에서는 저가라고 하니까 이제 시세보다 싸게 저렴하다고 생각해서 
혹하는 마음에 계약을 쉽게 할 수 있게 되는 거죠 이런 방식으로 한 명의 세입자만 계약하는 것이 아니라 여러 명의 세입자와 이제 중복해서 계약을 하고 이 돈을 지급하는 즉시 계약을 체결 주도했던 업자 내지는 당사자들이 사라지는 사기는 도주를 통해 연락두절이 돼서 찾아내지 못하는 상황이 됩니다.
그렇기 때문에 우리가 집을 구할 때 내가 알아본 시세보다 현저하게 싸다고 하는 걸 일단 의심을 하고 봐야 하고 
싸다는 이유만으로 계약을 쉽게 체결해서는 안 되고 충분히 사전 정보를 주변 시세와 맞는지 싼 이유는 무엇인지에 대해서 충분히 확인을 하고 계약을 할 필요가 있겠습니다.

 

 

● 불법 중개업 사기

보통 이런 계약을 할 때는 부동산을 믿고 하는데 
왜냐면 공인중개사 자격증이 있으니까 믿고 계약을 하는데  근데 여기에도 불법이 있을 수 있기 때문에 
중개사가 이제 명의만  자기 중개사 자격증을 올려놓고 실제로 일하시는 분들은 다 무자격자들이 이 일을 하고 있는 그런 식의 자격증 없는 자가 또 그렇게 일상에서 일을 하다 보면 마치 중개사 자격증이 있는 것처럼 개인들은 속이게 되는 것이고 그러다 보면  그런 방식으로 불법 중개업이 성행하는 그런 식의 유형으로  그러다 보면 그 사무실 측에서는 임대 인하고 결탁해가지고 시세를 같이  속이는 방식인 거죠. 
그러면 세입자들은 중개사 말을 믿을 수밖에 없고 그러다 보니  시세 평가를 할 때 상당히 부풀려진 시세를 평가하다 보니 나중에 돌려받을 때는 전세가가 매매가를 훨씬 웃도는 식의 계약을 하게 되면 그런 위험에 빠질 가능성이 상당히 많게 됩니다. 그렇기 때문에 내가 지금 찾은 부동산이 공인중개사 자격증이 실제로 있는 분이 맞는지를 일단은 확인을 해봐야 합니다.

 

 

전세 계약 전 주의사항

전세 사기 예방법과 전세 계약전 주의사항에 대해  알아보겠습니다.

 

 

기본만 잘 지키시면 되는데 계약하기 전에는 이제 등기부 등본을 분명히 확인하셔야 돼요

소유권자인지 또 등기부상에 이제 선순위 채권이 얼마나 있는지 내 보증금이 후순위 일지 선순위 일지를 체크해 보시고 선순위 근저당권이 있더라도 안전한 금액인 것인지 확인하셔야 합니다.
지나치게 과다하게 높은 선순위 금액이 있다면 또 제가 내야 될 보증금액을 많이 줄이는 게 맞습니다.

이런 방식으로 등기부 등본을 분명히 확인하시고 또 건축물대장도 확인해 보셔야 됩니다. 
그래서 건축물대장에 불법 건축물인지 아닌지 표기가 되는 부분도 있기 때문에 이제 그런 부분에 따라서 여러 가지 문제가 발생할 수 있으니까 이제 확인하는 게 필요합니다.

 

또 최근에는 이제 국세를 체납하는 임대인들도 상당히 많으니까 이제 납세 증명서를 확인하는 방식으로 이제 임대인의 신용에 문제가 없는지도 분명히 확인하셔야 보시고 계약 체결하기 전에 신분증 확인 집주인이 진정한 집주인이 맞는지 신분증을 가지고 진위 여부를 확인해 보실 필요가 있습니다.

부동산을 통해서 납세증명서 요구를 하시고 등기부등본을 확인하시는 것이 중요합니다.
이중 계약이나 어떤 대리인 계약에 대해서 피해를 예방할 수 있는 방법이고  건축물대장애 위반 건축물 같은 경우가 있는지 확인을 해야 전세자금 대출을 받을 때 문제가 없습니다.
그래서 위반이나 불법 건축물이 있는지 없는지 건축물 디자인까지 확인해보시면 됩니다.
 

전세계약 후 주의사항

 

 

집 계약 후에는 챙겨야 할 사항은

계약을 하시고 나면 반드시 확정 일자를 받으셔야 되고요 관할 주민센터에 가셔 가지고 주민등록 주소지를 이전하셔야 됩니다. 
이 두 가지를 반드시 하셔야지 대항력이 부여됩니다. 

전입신고 후 확정일자를 받은 기준으로 대항력이 부여되도록 되어 있습니다.

최근에 신설된 제도가 있는데 전월세 신고 제도라고 해서 계약을 한 날로부터  과거에는 매매 계약 건만 했었는데 이제는 전월세 계약을 했을 경우에도 30일 이내에는 내가 이제 전세 계약을 했다. 
월세 계약을 했다. 이렇게 해서 30일 이내에 신고를 하도록 되어 있습니다. 

 

그리고 계약일로부터 5개월 이내에
임대 보증 보험을  가입을 또 하실 수 있으시다면 5개월 이내에 하도록 되어 있습니다.
반드시 5개월 이내에 보증보험에 가입해야 된다라는 점 꼭 기억해 두시면 좋겠고요

 

 

전세사기 대처법

 

 전세 사기인 걸 뒤늦게 알게 된다면

그러면 세입자 입장에서 어떤 식으로 대처를 하는 게 좋을까요?

● 형사 고소를 하는 방법입니다.
가장 확실히 신병을 확보할 수 있는 방법이 좀 강력하기도 하고 임대인을  전세 사기로 고소해 볼 수도 있습니다. 문제는 사기로 과연 유죄까지 나올 것인지가 좀 사실은 불분명하기 때문에 임대인 입장에서는 갭 투자를 당연히 시세가 오를 줄 알고 자기는 그렇게 판단했다. 
이런 식으로 넘어가면 혐의점이 무혐의라고 이렇게 나올 가능성도 있죠.
결국은 전세금 반환 소송을 진행을 해야 되는 겁니다. 
그러니까 민사소송이고 전세금 반환 소송을 통해서 내 채권을 법원의 확정된 판결로 받는 것이라서 이렇게 받아두어야 당장은 해소되지 않더라도 그 시효가 10년이 되면 시효 연장 판결을 받을 수도 있고 받을 수 있을 때까지 그러니까 법원의 확정된 집행 권한을 반드시 확보해 두시는 게 필요하다고 하고 있습니다.